??短短一年半时间,北京的房地产按揭贷款市场经历了利率从基准利率(年化4.9%)八折上升到八五折、九折、九五折、基准无折扣,再到上浮5%,甚至如今普遍上浮10%(年化5.39%)的飙涨行情。

??多位房地产分析师表示,近期房贷利率不断上调的主要原因是银行资金成本抬升。央行公布数据显示,今年1月至4月,同业拆借月加权平均利率分别为2.78%、2.73%、2.74%和2.81%,整体出现上行趋势。

??对于此后按揭贷款利率是否会再次上调,多家银行的信贷业务经理均表示不清楚,但并不排除这种可能性。

??房贷利率一年多调,北京至少上浮10%

??21世纪经济报道记者采访了解到,目前北京地区五大国有银行、中信、招商等股份银行均执行首套房在基准利率基础上浮10%,二套房基准利率基础上上浮20%的房贷利率政策。

??此外,民生银行现已调整为首套住房按揭贷款利率上浮20%,二套上浮25%,光大银行部分网点则已经停止按揭贷款业务。“其实把利率上调的比同业高许多,也是变相人为减少相关业务,目前按揭贷款我们做得就不多了。”民生银行北京某网点个贷业务经理说。

??据融360最新统计数据显示,2018年4月全国首套房贷款平均利率为5.56%,相当于基准利率1.135倍,相比去年4月首套房贷款平均利率4.52%,总体上升了23.01%。

??为何北京市场房贷利率一调再调?

??工商银行北京某网点个贷业务经理解释说,除了住房不炒的相关政策外,本次利率上调也是银行自身要求使然。“虽然基准利率没有变,但银行的资金成本一直在上涨。还有就是从全国市场来看,一是很多地方首套房利率已经达到上浮15%-20%的水平,二是部分股份行、中小银行的首套房利率也已经上浮20%,三是虽然2016年按揭贷利率仅3.92%,但2015年前按揭贷款利率多在6%以上,相比之下,我们5.38%的房贷利率并不算高。”

??与房贷利率上调相对应的,是北京地区按揭贷款业务大幅度下滑,各银行房贷额度相对充足。

??据去年21世纪经济报道记者调查了解到,去年6月到去年11月之间,房贷批贷时间大约在1周左右,放款时间却往往在2个月以上,但如今这样的情况已一去不复返,多家银行房贷额度相对充足。

??“只要利率能接受,申请的各项资料齐全,我们目前商业贷款批贷时间大多在三到五个工作日之间,放款时间则是过户后一个月内。“上述工商银行北京某网点个贷业务经理表示,“组合贷款和公积金贷款则看公积金那边的反馈情况,会比商贷稍微慢一些。”

??据中国人民银行北京营业管理部最新发布的4月北京市货币信贷统计数据报告也显示,4月末,北京市人民币住户贷款余额1.68万亿元,同比增长10.6%,比年初增加337.2亿元,比上年同期少增699.5亿元。

??资金链紧张,房企海外发债量价齐升

??买房的人资金成本在上涨,卖房的人也不那么好受。

??随着境内房地产企业融资受限,房企目光已转向海外。仅就wind数据显示,从2018年初到2018-09-26,境内房地产企业已公告计划发行的海湾债券就达61只,发行总额超过240亿美元,比去年同期大幅度上升105%左右。

??“未来房地产海外融资的口子一定是朝收紧方向发展的。”同策房产咨询研究部总监张宏伟表示,“外汇局可以对海外发债后所得资金进入国内进行监管,这也是对降低杠杆率,促进经济高质量转型要求。”

??此外,虽然目前海外发债通道仍存,但利率却呈现飙升趋势。如毅德国际5月9日发行1.3亿美元债券,利率已然高达12%,朗诗绿色集团4月发行的1.5亿美元绿色优先票据,利率也高达9.625%。而从平均成本上来看,wind数据显示,2018年至今房企海外发债平均成本为6.67%,比2017年全年的6.27%高出0.4个百分点,比2016年更是大幅度提升1.74个百分点。

??另一方面,从房地产企业海外发债公布的用途来看,多数属于借新还旧。wind数据显示,今年下半年,海外融资地产债到期规模564.75亿元左右,2019年到期规模则达到1436.95亿元,毅德国际发行的1.3亿美元票据也公告说明多数用于偿还债务。

??“目前国内房企相对宽松的融资渠道就是公寓内租赁产品的资产证券化,但其他渠道都在收紧,预计今年房地产企业的资金链将会持续承压。”张宏伟表示。